Верховный суд отделил ограничения от обременений // Скрытый запрет на строительство ― не всегда повод для расторжения договора продажи участка

Опубликовано Опубликовано в рубрике Проблема Поленово

Верховный суд отделил ограничения от обременений // Скрытый запрет на строительство ― не всегда повод для расторжения договора продажи участка

 

Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрела спор между покупателем и продавцом участка, выяснявших, кто должен нести риск скрытых ограничений на застройку (участок находится в охраняемой территории). Основной вывод судей ВС: наличие таких ограничений, о которых не знал покупатель, не дает ему права расторгнуть договор по ст. 460 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится лишь о скрытых правах третьих лиц, т.е. обременениях. Их нельзя путать с публичными ограничениями. Спор направлен на новое рассмотрение: возможно, покупатель добьется расторжения договора, но суды должны будут оценить поведение обеих сторон.

Алексей Зинченко купил у Павла Тригубова участок в Тульской области площадью 904 кв. м для строительства жилого дома. По договору продавец гарантировал, что участок не обременен правами третьих лиц. Но оказалось, что участок включен в границу музея-заповедника «Поленово». Из-за этого Алексей Зинченко не мог построить на участке дом. Так как продавец об ограничении не сказал, то Алексей Зинченко потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги.

Суды требования истца удовлетворили. Они сослались на то, что за пару месяцев до подписания договора спорный участок был приказом Минкультуры включен в границу «достопримечательного места»[1]. На участке можно ремонтировать существующие здания и дороги, устраивать «зеленые кулисы». Размещать объекты капитального строительства, прокладывать новые коммуникации нельзя. Суды согласились, что Алексей Зинченко в результате не получил того, на что рассчитывал при покупке земли. Из-за запрета на строительство использовать участок по назначению нельзя. Для покупателя это существенное нарушение договора. По правилам ст. 460 ГК об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц риск незнания об ограничениях лежит на продавце. Но Павел Тригубов не доказал, что информировал истца об этом.

Гражданская коллегия ВС с выводами судов не согласилась (дело было рассмотрено 2 апреля). В данном случае речь не идет об обременении правами третьих лиц. Участок включен в зону со специальными условиями использования, определенными нормативным актом. Это ограничение, а не обременение, о котором говорится в ст. 460 ГК. Прав третьих лиц на спорный участок суды не установили, поэтому в данном случае эта норма ГК не применяется, сделал вывод ВС.

Впрочем, шанс на расторжение договора у Алексея Зинченко все же есть. Для этого надо оценить поведение обеих сторон с учетом того, что информации об ограничении, установленном приказом Минкульта, не было в ЕГРН. Как это должны сделать нижестоящие суды, однако, в определении не рассказывается. После подробных цитат из норм об опубликовании нормативных актов ВС дает общее указание: «Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца». Как именно должен быть распределен в таком случае риск, ВС не уточняет.

Гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.

[1] Приказ Министерства культуры РФ от 30 сентября 2016 года № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Поленово».